1.Introducción

El problema para definir qué sistema de transferencia de propiedad es el adecuado en el sistema nacional ha generado diversos debates en la doctrina.  

Esta situación ha surgido a partir de dos posiciones antagónicas dentro del sistema de trasferencias de bienes inmuebles: por un lado, se encuentran quienes se acogen a la definición literal del artículo 949º del Código Civil que adopta el principio de consensus estableciendo que la sola obligación de enajenar un inmueble determinado transfiere la propiedad al acreedor; mientras que, en el otro, emergen los autores que hacen referencia al registro constitutivo obedeciendo a los estándares otorgados por el Libro IX del Código Civil, referente a Registros Públicos. 

Más allá de la polémica doctrinal suscitada, este asunto se encuentra envuelto de importantes incidencias de carácter social pues en la práctica quienes se ven perjudicados con las decisiones que adoptan los tribunales de justica son los ciudadanos. Partiendo de este punto, nos enfrentamos a diversas contingencias como el problema de duplicidad de partidas, la falta de información registral de los usuarios, entre otros, por lo que, este artículo analiza ambas posturas para determinar desde nuestro análisis qué sistema de transferencia de la propiedad resulta más conveniente en el contexto peruano.

2. El Consensus

El “consensus” es un término que procede del latín que significa CONSENSO y que hace referencia al acuerdo que se alcanza por el consentimiento entre los miembros de un grupo o entre varios grupos.  

La falta de consenso es el disenso o disentimiento, que consiste en no ajustarse al parecer de los demás, este no supone siempre un enfrentamiento, ya que es posible adaptar el comportamiento o la actitud en favor de un bienestar general.

De acuerdo a Jorge Eugenio Castañeda[1], el fundamento central en que reposa el contrato es el consentimiento de las partes es el acuerdo de voluntades sobre su objeto. Sin consentimiento no hay contrato. Aquel que no ha concurrido su voluntad en el contrato resulta un tercero ajeno al mismo y no quedará por tanto sujeto a obligación alguna ni podrá tampoco invocar derecho alguno emergente del contrato.

En relación a la transferencia de la propiedad de un inmueble el artículo 949° de Código Civil prescribe: 

“La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o parte en contraria”.

Comentando el artículo señalado, Gunther Gonzales Barrón[1] afirma que nuestro Código Civil opta claramente por el principio consensual, siendo fácil concluir que esta norma no establece ningún requisito adicional para la transferencia de bienes inmuebles, por lo que, este efecto opera automáticamente. A efecto ilustrativo el autor indica los siguientes presupuestos de actuación para que opere la transferencia:

• El bien debe hallarse determinado, es decir, individualizado. 
• El transmitente debe ser el propietario del bien. 
• Debe haberse vuelto exigible la obligación de enajenar. 

Entonces, si bien este sistema permite agilizar las transacciones inmobiliarias y reducir costos asociados a la inscripción registral, nos plantea desafíos en términos de seguridad jurídica, especialmente en casos de doble venta o fraudes inmobiliarios.

3. Los Registros Públicos en Nuestro Sistema

El registro público (SUNARP) tiene como finalidad publicitar los actos o títulos que ante él se presenten, brindando seguridad jurídica a los propietarios y terceros interesados. Por esta razón nuestro Código Civil consagra el principio de publicidad contenida en artículo 2012°, donde se plasma una presunción absoluta de que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones registrales, por el otro lado, el artículo 2013° contiene el principio de legitimación en el cual refiere que el contenido de las inscripciones registrales se presume cierto y produce todos los efectos mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.

En referencia a la transmisión de la propiedad inmueble el sistema registral no exige la inscripción para que opere la enajenación, pues como ya lo explicamos anteriormente esta se produce con el mero consentimiento de conformidad con el artículo 949° de nuestra codificación civil. 

Sin embargo, en algunos supuestos el ordenamiento jurídico otorga preferencia a las inscripciones registrales, tal es el caso del artículo 1135°, referido a la concurrencia de acreedores, es decir, cuando exista una doble venta, el sistema protege a quien inscribe primero su derecho. Del mismo modo, el artículo 2022° exige que cuando se quiera oponer un derecho real sobre otro de la misma categoría, es necesario que se encuentre inscrito con anterioridad al cual se opone, bajo el aforismo “primero en el tiempo, mejor en el derecho”. 

4. Razones que Respaldan la Formalización

Al registrar una propiedad estás acreditando tu derecho sobre ella, protegiéndola de cualquier acto que atente contra tu derecho de propiedad previniendo disputas y posibles actos fraudulentos. Entre las principales ventajas de la inscripción registral destacan:

• Evita conflictos por doble venta: La inscripción en SUNARP garantiza que el comprador sea reconocido como el legítimo propietario.
• Facilita el acceso al crédito: Un inmueble inscrito puede ser utilizado como garantía en operaciones financieras.
• Brinda protección frente a terceros: Un propietario registrado tiene mejores mecanismos para defender su derecho en caso de usurpaciones o falsificaciones.

A pesar de estas ventajas, la exigencia de un registro constitutivo en el Perú podría generar costos elevados y dificultar el acceso a la propiedad, especialmente en zonas rurales donde el acceso a notarías y registros es limitado.

5. La Realidad

La implementación de un sistema de inscripción obligatoria enfrenta múltiples desafíos en el Perú:

• Brecha de acceso a registros: En muchas regiones, la infraestructura de SUNARP y notarías es insuficiente, lo que dificulta la formalización de la propiedad.

• Desinformación: Muchos ciudadanos desconocen la importancia de registrar sus propiedades y los beneficios que esto implica.
• Alto nivel de informalidad: Un gran porcentaje de inmuebles en el país no cuenta con títulos formalizados, lo que complica la transición hacia un sistema registral obligatorio.

Estas condiciones limitan la viabilidad de un sistema basado en la inscripción constitutiva y refuerzan la necesidad de mantener el sistema consensual mientras se fortalecen las instituciones encargadas de la formalización de la propiedad.

6. ¿Qué Sistema de Transferencia de la Propiedad es Preferible?

Antes de responder esta interrogante, es importante considerar los criterios que debe reunir un sistema de transferencia perfecto. Al respecto, Gastón Fernández Cruz[1] sostiene que un sistema será perfecto cuando cumpla las siguientes finalidades: 

[1] FERNÁNDEZ CRUZ, Gastón (1993). La obligación de enajenar y el Sistema de Transferencia de la Propiedad Inmueble en el Perú. Lima: Revista Jurídica Themis. 

• La maximización de la circulación de la riqueza inmobiliaria. 
• La reducción de los costos de transacción. 
• La reducción de todo riesgo de adquisición o de pérdida ulterior de eficacia de un derecho adquirido, a través de un sistema publicitario de exclusión. 

La necesidad de querer un registro constitutivo que sea asegurador del tráfico jurídico es, ciertamente, un paradigma anhelado por todos los operadores del derecho. Sin embargo, no podemos imponer el “deber ser” ignorando el “ser” (es decir, la realidad socioeconómica), pues ello significaría actuar de manera aislada, basados sólo en concepciones teóricas que en nada ayudan a resolver los conflictos sociales.  

Por eso, el propio autor citado líneas arriba sostiene: “La opinión antes transcripta –teóricamente válida constituye sin embargo una verdad ideal, por estar referida, precisamente, aun “sistema ideal de propiedad”. En múltiples ocasiones, la realidad social puede demostrarnos que nuestros modelos teóricos de análisis no son compatibles con la situación concreta que pretendemos regular (…) la puesta en práctica, por ejemplo, del sistema registral constitutivo de transferencia de la propiedad (…) pese a significar el sistema más perfecto de seguridad jurídica individual imaginable, incrementaría los costos de transacción a un nivel inaceptable, paralizando las transacciones jurídicas”.

Entonces, teniendo en cuenta que en el Perú no contamos con las herramientas suficientes para instaurar un sistema de transferencia inmobiliaria sustentado en la inscripción registral constitutiva, sería erróneo inclinarnos por esta posición. Basta saber que SUNARP o las notarías no llegan a todos los rincones del país, que existen deficiencias en la formalización de la propiedad o que hay un alto nivel de desinformación en los ciudadanos sobre asuntos inmobiliarios, para reforzar la idea de que el registro constitutivo no es la mejor opción, al menos por ahora. 

Por ello, mientras no existan condiciones adecuadas para instaurar un sistema de inscripción constitutiva, resulta preferible mantener el modelo consensual del artículo 949° del Código Civil, permitiendo que la propiedad se transfiera con el solo acuerdo de voluntades. No obstante, es fundamental fortalecer la cultura registral y mejorar el acceso a los registros públicos para avanzar gradualmente hacia un sistema más seguro y eficiente.

7. Conclusiones

• El fundamento central en que reposa el contrato es el consentimiento de las partes, es el acuerdo de voluntades sobre su objeto. Sin consentimiento no hay contrato. 
• El registro público tiene como finalidad publicitar los actos o títulos que ante él se presenten y por otro lado bridar seguridad jurídica a las personas que acuden en busca de protección registral. 
• Mientras no existan las condiciones mínimas para incorporar un sistema de transferencia registral, se continúe bajo el sistema consensual, esto es, la aplicación del artículo 949 del Código Civil, el cual prescribe que la sola obligación de enajenar un bien inmueble determinado (o determinable) hace al acreedor propietario del mismo.

8. Bibliografía

• Pérez Porto, Julián y Merino, María (2010). Definición de consenso. Actualizado en 2014.  
• Castañeda, Jorge (1978). El derecho de los contratos. Tomo Primero. Lima: Editorial “Minerva”, p. 21. 
• Gonzales Barrón, Gunther (2013). Tratado de Derechos Reales. Tomo II. Tercera Edición. Lima: Jurista Editores, p. 1263.  
• Fernández Cruz, Gastón (1993). La obligación de enajenar y el Sistema de Transferencia de la Propiedad Inmueble en el Perú. Lima: Revista Jurídica Themis. Disponible en: http://revistas.pucp. edu.pe/index.php/themis/article/viewFile/11410/11927, p. 151.  Ídem, p. 152.